Il nostro sesto senso? La Responsabilità.

 

Amministrazione condominiale

Il RAS del quartiere.

Il nuovo art. 1130, c.6, c.c., come modificato dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012 entrata in vigore il 18/06/2013, prevede espressamente l’obbligo di tenuta del registro dell’anagrafe condominiale (RAS) a cura dell’amministratore. Il RAS è quel documento che l’amministratore deve curare e mettere a disposizione dei condomini per la libera consultazione. La sua tenuta è un obbligo specifico dell’amministratore; la mancata tenuta o la cattiva gestione del RAS configura un’ipotesi di grave irregolarità idonea a giustificare la revoca dell’amministratore dall’incarico ai sensi dell’art. 1129, c. 11, c.c. La costituzione del RAS comporta degli obblighi anche per i singoli condomini, tenuti a collaborare con l’amministratore comunicandogli tutte le informazioni richieste dall’art. 1130, c. 6, c.c. L'articolo 1130, indica inoltre gli obblighi degli amministratori di condominio e in particolare il comma n. 6, c.c. indica, oltre all’obbligo stesso della sua tenuta, cosa deve contenere e nello specifico: le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.


  1. Quali sono i compiti generali di un amministratore?
    Normalmente l’amministratore si occupa di:
    • conduzione dell’edificio limitatamente alle parti comuni;
    • vigilanza sulla loro manutenzione e integrità;
    • erogazione delle spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni;
    • osservanza delle norme stabilite dal regolamento di condominio. 
    L’amministratore è responsabile di riscuotere le somme dovute dai singoli condòmini e redige il consuntivo delle spese alla fine della gestione per dare giustificazione delle uscite e delle entrate della cassa condominiale.
  2. Quali doveri al momento della nomina?
    Al momento dell’accettazione della nomina l’amministratore deve:
    • comunicare i propri dati anagrafici e professionali, in particolar modo il codice fiscale, il luogo in cui saranno custoditi i registri del condominio e gli orari in cui saranno consultabili
    • apporre sul luogo di accesso al condominio le proprie generalità e recapiti, anche telefonici.
    • associare al proprio il codice fiscale del condominio presso l’Agenzia delle Entrate
    • volturare tutte le utenze del condominio 
    • effettuare il formale passaggio di consegne con l’amministratore precedente. 
    Inoltre è tenuto a presentarsi nella filiale in cui è aperto il conto corrente condominiale per depositare la propria firma o aprire un conto per conto del condominio.
  3. Quali nel corso del mandato?
    Convocazione dell’assemblea:
    è fatto obbligo all’amministratore di  convocare l’assemblea dei condomini annualmente e di eseguirne le delibere. L’assemblea deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura della gestione. L’assemblea infatti, non l’amministratore, è l’organo deliberativo del condominio e nella piccola democrazia dello stabile è anche l’organo dotato dei più ampi poteri. La mancata esecuzione delle delibere dell’assemblea costituisce grave irregolarità dell’amministratore di condominio e motivo di revoca giudiziaria.
    Disciplina delle parti condominiali:
    l’amministratore è tenuto a  disciplinare l’uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in tal senso il codice civile gli fornisce la possibilità di prendere provvedimenti, cioè decisioni che i condomini devono obbligatoriamente rispettare. Anche in questo caso il limite del potere dell’amministratore è l’assemblea: lo stesso articolo di legge (1133c.c.) stabilisce che contro i provvedimenti dell’amministratore è possibile sia il ricorso all’assemblea dei condomini, che all’autorità giudiziaria. Questo significa che una delibera contraria a un provvedimento annulla in tutto e per tutto il provvedimento preso.
    Gestione finanziaria:
    l’amministratore deve incassare le rate condominiali e pagare i fornitori utilizzando per tutti pagamenti erogati o ricevuti un apposito conto corrente condominiale cioè intestato al condominio. Dopo la riforma 220/2012 costituisce grave irregolarità erogare somme in contanti per conto del condominio o utilizzare un conto intestato all’amministratore.
    Tenuta del Regolamento di condominio:
    l’amministratore è il responsabile dell’applicazione del regolamento di condominio e deve fare tutto quanto in suo potere per conservare le parti comuni dell’edificio in uno stato decoroso e funzionante.
    Adempimenti fiscali:
    nel caso del condominio si tratta della certificazione unica dei redditi dell’anno precedente che va presentata all’inizio dell’anno e della certificazione dei redditi dei sostituti d’imposta (ovvero il 770) che va presentata a metà anno. Essendo il condominio sostituto d’imposta spetta all’amministratore versare le somme relative con l’apposito modulo F24. Egli inoltre è il responsabile degli adempimenti nei confronti dei dipendenti del condominio come ad esempio il portiere. In caso di  contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate il condominio viene sanzionato ma lo stesso può chiedere i danni all’amministratore.
    Tenuta dei registri condominiali:
    L’amministratore deve curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini.
  1. Tenuta del regolamento e registri condominiali
    L’amministratore è il responsabile dell’applicazione del regolamento di condominio e deve fare tutto quanto in suo potere per conservare le parti comuni dell’edificio in uno stato decoroso e funzionante. Deve inoltre curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini.
    Allo stato attuale la legge individua 4 registri: 
    1. Il registro anagrafico in cui sono riportati i dati catastali di ogni singola unità abitativa, i recapiti e i nominativi dei proprietari;
    2. Il registro dei verbali di assemblea con annesso il regolamento di condominio;
    3. Il registro di nomina e revoca degli amministratori;
    4. Il registro di contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione.
  2. Quando l’amministratore può fare causa, e a chi?
    L’amministratore è il legale rappresentante del condominio, a lui sono indirizzati gli atti ufficiali delle cause passive e attive. Egli è tenuto a riferirne in assemblea e in fase di presentazione del bilancio. Normalmente l’amministratore non può autonomamente intentare causa a nome del condominio senza l’autorizzazione dell’assemblea. 
    L’unico caso in cui  l’amministratore ha il compito di intentare causa ai condomini senza autorizzazione dell’assemblea è quello in cui bisogna procedere nei confronti dei condomini morosi. Il termine massimo entro cui l’amministratore è tenuto ad agire è sei mesi dalla chiusura della gestione. Non esiste un termine minimo, tuttavia la prassi prevede che l’amministratore solleciti il pagamento due volte prima di passare le carte all’ufficio legale. Il singolo regolamento di condominio può predisporre norme diverse in merito ed eventualmente stabilire degli interessi di mora per le quote non saldate dai condomini.
    Per le cause riguardanti le parti comuni l’amministratore deve prendere tutti i provvedimenti urgenti necessari a non pregiudicare l’andamento della causa e convocare un assemblea straordinaria per riferirne quanto prima e avere l’autorizzazione dei condomini alla nomina di un legale che rappresenti il condominio.
  3. Dove finiscono le competenze dell’amministratore?
    La risposta più semplice sarebbe: dove finiscono le parti e i servizi comuni dell’edificio? Quindi un eventuale lite tra il condomino del primo piano colpevole di spargimento di briciole e la sfortunata proprietaria del giardino al piano terra non sono di competenza condominiale compiendosi il fatto tra due proprietà private. La realtà è più complessa in quanto alcune attribuzioni dell’amministratore sono stabilite dai regolamenti di condominio. Un regolamento di condominio può chiamare l’amministratore in causa anche in un contesto alieno agli spazi condominiali, fare di lui l’arbitro di dispute tra condomini o attribuirgli compiti o responsabilità maggiori di quelle prevista dalla legge. Sta all’amministratore interpretare il regolamento alla luce delle normative sopravvenute ignorandone le parti contrarie alla legge e applicando quelle rimanenti.

 

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